Direito Imobiliário – É a área de especialização do direito que trata das questões que envolvem imóveis em geral. É o ramo que trata, essencialmente, de questões que envolvam conflitos de interesses entre possuidores e proprietários.

Dentro do Direito Imobiliário, diversos temas surgem como consequência dessa área do direito. A título de exemplo, pontuamos alguns:

USUCAPIÃO

Usucapião é o tipo de aquisição originária da propriedade imóvel após superadas determinadas condições, notadamente o tempo de utilização do imóvel, a finalidade destinada, a forma como a posse é exercida (pública, agindo como se dono fosse). Desta forma, há possibilidade de reconhecimento do usucapião em razão do decurso de 2 anos, 5 anos, 10 anos, 15 anos ou 20 anos, tudo dependendo do tamanho da propriedade, da finalidade, do justo título, da forma de exercício da posse.

A aquisição por usucapião pode ser reconhecida judicialmente ou extrajudicialmente.

MODALIDADE

As modalidades da usucapião de imóveis são as seguintes: Ordinário; Extraordinário; Especial Rural; Especial Urbano; Especial Familiar; Coletivo; e bens móveis: Ordinário e Extraordinário.

Previsto no art. 1.242 do Código Civil (lei 10.406/02) é necessária a posse do imóvel por 10 anos ininterruptos, sem oposição. Neste caso a usucapião ordinária exige de boa fé e justo título. Há casos que poderão ser reduzidos pela metade, quando o proprietário adquiriu o imóvel, registrado em cartório e cancelado posteriormente. 

EXTRAORDINÁRIO 

Previsto no art. 1.238 do Código Civil é necessário posse de forma pacífica por 15 anos ininterruptos para se ter o direito à usucapião extraordinária. O prazo é diminuído para 10 anos quando o possuidor residir no imóvel e realizar obras ou serviços de caráter produtivo no bem.

ESPECIAL RURAL

O direito à usucapião especial rural se configura para aquele que utilizou do imóvel por 5 anos, em área rural de no máximo 50 hectares ininterruptos e sem oposição.

É necessário que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano. A previsão legal da usucapião especial rural está no art. 191 da Constituição Federal e no art. 1.239 do Código Civil.

ESPECIAL URBANO

Previsto no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1240 do Código Civil, o direito à usucapião especial urbana é definido quem estiver residindo num imóvel por moradia comprovadamente, por 5 anos ininterruptos sem oposição, no máximo 250 metros quadrados. Tal regra não se aplica caso o possui tenha propriedade de outro imóvel.

COLETIVO

O 10º artigo da lei 10.257/01 define que os núcleos urbanos informais existentes, sem oposição há mais de cinco anos e com área não superior a 250 metros quadrados por possuidor geria direito a usucapião coletivo. O direito usucapião não se configura caso possuir tenha propriedade de outro imóvel.

EXTRAJUDICIAL

No novo Código de Processo Civil, especificamente art. 1.071 (lei 13.105/15) trouxe mais uma inovação. O pedido de reconhecimento de usucapião de bens imóveis extrajudicialmente será aceito no cartório de registro de imóveis, em que está situado.

De acordo com a Associação dos Notórios e Registradores do Brasil, os documentos que precisam para a usucapião extrajudicial são:

• Documentos pessoais;
• Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (consulte o tabelião);
• Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (consulte o tabelião);
• Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (consulte o tabelião).

É necessário que o interessado esteja representado por um advogado especialista em Direito Imobiliário.

De bens móveis

Para usucapião ordinário de bens móveis está previsto no art. 1.260 do Código Civil, que define que quem possuiu coisa móvel, durante 3 anos com justo título e boa-fé terá o direito em adquiri-lo definitivamente. Para a usucapião extraordinária está previsto no art. 1.261 Código Civil determina que quem possuiu um bem móvel por 5 anos terá o seu direito definitivo – independentemente de título ou boa fé. 

al de 1988

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.   (Regulamento)

• 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
• 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
• 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

…

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Código Civil – Lei nº  10.406, de 10 de janeiro de 2002.

Da Usucapião

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

• 1oO título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
• 2oO direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.                          (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

• 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
• 2o(VETADO).                 (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

Estatuto das Cidades – Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001.

Art. 10.  Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.                  (Redação dada pela lei nº 13.465, de 2017)

• 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
• 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
• 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
• 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
• 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser propostas relativamente ao imóvel usucapiendo.

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:

I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;

II – os possuidores, em estado de composse;

III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

• 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.
• 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis.

Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de imóveis.

Art. 14. Na ação judicial de usucapião especial de imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário.